O futuro do planejamento urbano em São Paulo ganhou um novo capítulo de incerteza nesta quarta-feira (26), quando o Órgão Especial do Tribunal de Justiça (TJ-SP), a mais alta instância do Judiciário paulista, declarou a inconstitucionalidade de parte das mudanças no mapa da Lei de Zoneamento da capital. A decisão, tomada por maioria dos desembargadores, mirou as alterações promovidas pela segunda etapa da revisão da legislação urbanística, sancionada em julho de 2024 pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB).
O cerne da questão reside na avaliação de que as modificações foram aprovadas sem a devida participação popular e sem o planejamento técnico adequado. Contudo, para evitar um impacto abrupto e desorganizado sobre os empreendimentos já em andamento, o colegiado optou por modular os efeitos da decisão. Isso significa que a anulação só terá validade a partir da publicação do acórdão do julgamento, um documento que deve ser divulgado nas próximas semanas.
O Veredito do TJ-SP e a Modulação dos Efeitos
A complexidade da decisão do TJ-SP reside não apenas na declaração de inconstitucionalidade, mas na forma como seus efeitos serão implementados. Além da modulação temporal imposta pelo próprio Tribunal, a aplicação imediata da medida continua suspensa por uma determinação do ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal (STF). A suspensão de Fachin permanece válida até o trânsito em julgado da ação, ou seja, até que não caibam mais recursos.
Na prática, o tribunal estabeleceu marcos temporais distintos para a validade dos atos relacionados à Lei de Zoneamento:
- Até a publicação do acórdão: Todos os atos praticados com base na lei, como alvarás, certidões, aprovações e negócios imobiliários, são preservados e considerados válidos, sob a presunção de legalidade da norma.
- Após a publicação do acórdão: Novos empreendimentos e atos administrativos que se baseiem nas regras questionadas passarão a ser realizados por conta e risco dos interessados, uma vez que a inconstitucionalidade já terá sido formalmente declarada pelo TJ-SP.
- Se a decisão for confirmada ao final do processo: Os efeitos da lei considerada inconstitucional deixarão de existir para o futuro, consolidando a anulação das alterações.
O Cenário Jurídico e os Impactos no Mercado Imobiliário
Caso a decisão do TJ-SP não seja revertida por recursos, o mapa de zoneamento que estava em vigor antes das alterações de julho de 2024, ou seja, o sancionado em janeiro do mesmo ano, deverá ser retomado. Segundo dados apresentados pela prefeitura à Justiça, a atualização do mapa que foi anulada alterou a classificação urbanística de 3.992 quadras da cidade, um número que representa aproximadamente 6% do total.
Apesar da modulação, a decisão já gera apreensão no mercado imobiliário. O advogado Marcelo Kalil, especialista na área, ressalta que a situação cria um ambiente de incerteza. “A partir da publicação do acórdão, o empreendedor que pedir um alvará [com base nas regras questionadas] vai estar apostando no resultado do julgamento no Supremo. Se o STF confirmar a inconstitucionalidade, a obra fica sem base legal”, explica Kalil, embora ponderando que o risco se restringe aos terrenos que tiveram o zoneamento alterado na revisão de julho de 2024. Ele ainda aponta que o cenário pressiona a Câmara Municipal a promover uma nova discussão legislativa sobre o tema, seja para refazer os trâmites ou para criar uma nova lei.
A Controvérsia por Trás das Mudanças
A disputa no TJ-SP envolveu duas etapas distintas da revisão da Lei de Zoneamento. O Tribunal rejeitou as contestações do Ministério Público contra a primeira versão da lei, aprovada em janeiro de 2024. O relator do caso, desembargador Donegá Morandini, entendeu que, naquela fase, a prefeitura e a Câmara demonstraram participação comunitária e planejamento técnico suficientes, além de considerar que a ampliação dos eixos de transformação urbana – áreas com maior incentivo à verticalização – já estava prevista na revisão do Plano Diretor Estratégico.
No entanto, o entendimento foi diferente em relação à lei aprovada em julho de 2024. O projeto inicial, enviado à Câmara, foi apresentado como uma correção pontual de falhas no mapa aprovado meses antes, sem previsão de mudanças significativas no zoneamento. Contudo, após as audiências públicas, parlamentares apresentaram emendas que alteraram substancialmente a proposta, revisando os limites das Zonas de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs) e reclassificando quadras e lotes em diversas regiões da cidade.
As ZEUs são áreas estratégicas da cidade que recebem incentivos para a construção de edifícios mais altos, com maior densidade de moradores e comércio integrado. Elas são localizadas próximas a redes de transporte público de massa, como estações de metrô, trens e corredores de ônibus. O objetivo principal dessa regra é aproximar a população dos eixos de transporte, otimizando a infraestrutura urbana e reduzindo a dependência de carros, promovendo um desenvolvimento mais sustentável e acessível.
Para a maioria dos desembargadores, essas alterações extrapolaram o objeto original do projeto e foram aprovadas sem novos estudos técnicos e sem o debate público correspondente. O voto de Morandini, que prevaleceu, afirmou que a população foi informada de que o projeto promoveria apenas “ajustes finos” e correções cartográficas, mas o texto final resultou em um “verdadeiro desvirtuamento” da proposta inicial.
Antecedentes e a Repercussão Pública
O caso chegou ao plenário do Órgão Especial após meses de uma intensa disputa judicial que chegou a paralisar milhares de processos de licenciamento em São Paulo. Entre fevereiro e abril de 2026, uma liminar suspendeu a emissão de alvarás para novas obras e demolições em imóveis com zoneamento alterado. Essa medida foi posteriormente derrubada pelo presidente do STF, ministro Edson Fachin, que apontou o risco de prejuízos à ordem administrativa e econômica da capital paulista.
A Lei de Zoneamento de São Paulo, oficialmente conhecida como Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, é o instrumento legal que estabelece o que pode ser construído e quais atividades podem funcionar em cada lote da cidade. A revisão aprovada em 2024 ampliou áreas com incentivos à verticalização, especialmente no entorno de estações de transporte público, os chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Esse estímulo ao mercado imobiliário intensificou a verticalização em bairros valorizados, como Pinheiros e Vila Mariana, gerando forte reação de associações de moradores que questionam o impacto na qualidade de vida e na infraestrutura local. A prefeitura e o setor imobiliário defendem as mudanças como um meio de concentrar o crescimento urbano próximo à infraestrutura de transporte coletivo, mas a controvérsia persiste e a decisão do TJ-SP adiciona uma camada extra de complexidade a esse debate fundamental para o futuro da metrópole.
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