A criação do Parque Chácara Alfomares, um projeto ambicioso para transformar 63 mil metros quadrados de Mata Atlântica em regeneração na Zona Sul de São Paulo em um espaço público de preservação, encontra-se paralisada. O motivo é uma intrincada disputa judicial entre a Prefeitura de São Paulo e a Viver Incorporadora, atual proprietária do terreno, acerca do valor da indenização pela desapropriação da área.
O cerne do impasse reside na drástica desvalorização do imóvel, estimada em cerca de 90%, após sua reclassificação, em julho de 2024, como Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM). Essa mudança no zoneamento urbanístico alterou profundamente o potencial construtivo do local, impactando diretamente o cálculo da chamada “justa indenização”.
A Controvérsia do Valor e a Lei de Zoneamento
Uma perícia judicial preliminar revelou a magnitude da divergência: o valor de mercado do terreno, que antes era de R$ 115,2 milhões, caiu para R$ 11,5 milhões com a nova classificação. Enquanto o zoneamento anterior (ZER-1) permitia a construção de moradias de baixa densidade, as regras da ZEPAM priorizam a preservação ambiental, limitando severamente o potencial de edificação.
A Viver Incorporadora argumenta que a indenização deve considerar o potencial imobiliário que existia antes da alteração, incluindo os lucros que deixou de auferir com os projetos que planejava desenvolver. Por outro lado, o município defende que o valor seja calculado com base nas restrições urbanísticas e ambientais atualmente em vigor. Diante da profunda divergência, a Justiça determinou a realização de uma nova perícia e solicitou a manifestação do Ministério Público estadual (MP-SP) para auxiliar na definição do valor final.
É importante contextualizar que a Lei de Zoneamento de São Paulo, oficialmente conhecida como Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, é o conjunto de normas que define o que pode ser construído e quais atividades são permitidas em cada lote da cidade. Essa legislação passou por uma revisão significativa, aprovada pela Câmara Municipal em janeiro de 2024, com ajustes complementares em julho do mesmo ano, período que coincide com a reclassificação da Chácara Alfomares.
Histórico de Embargos e a Luta pela Preservação
A história do terreno do Jardim Alfomares é marcada por idas e vindas. Em 2001, a Viver Incorporadora adquiriu a chácara com o objetivo de construir um condomínio residencial de alto padrão, seguindo o modelo de outros empreendimentos na região do Alto da Boa Vista e Chácara Flora. O projeto chegou a ser autorizado pela prefeitura, e parte da área verde foi desmatada.
No entanto, em 2008, o empreendimento foi embargado a pedido da Promotoria do Meio Ambiente, que questionou a regularidade das licenças municipais na Justiça. Os alvarás e Termos de Compromisso Ambiental (TCAs) relacionados a esse período ainda são objeto de ações nos tribunais superiores. Com o embargo, a vegetação iniciou um processo de regeneração natural, voltando a cobrir grande parte do terreno, apesar de algumas tentativas pontuais da incorporadora de retomar o corte de árvores. Essa resiliência da natureza, aliada à mobilização da vizinhança, que realizou protestos e reuniu cerca de 121 mil assinaturas, reforçou a pressão pela preservação da mata.
Relatórios, como o do Herbário Municipal, identificaram a presença de 111 espécies vegetais no local, incluindo árvores ameaçadas. A fauna também é rica, com 171 espécies, predominantemente aves, entre elas a araponga, a tiriba e o papagaio, que constam nas listas de espécies ameaçadas de extinção e/ou alvo de tráfico internacional de animais. Em 2020, a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente reconheceu a importância da área para a conservação da biodiversidade paulistana, e o Conpresp (conselho de preservação do patrimônio da capital) abriu um processo de tombamento do Jardim Alfomares, adicionando mais um obstáculo à construção do condomínio.
O Impasse da Imissão na Posse e a “Justa Indenização”
Um novo capítulo na disputa foi escrito em julho de 2023, com a revisão do Plano Diretor Estratégico do município, que incluiu a Chácara Alfomares na lista de futuros parques municipais. Cinco meses depois, a gestão Ricardo Nunes (MDB) publicou um decreto de utilidade pública, pavimentando o caminho para a ação judicial de desapropriação.
No início do processo, em outubro de 2024, o município depositou cerca de R$ 14,5 milhões em juízo para viabilizar a imissão provisória na posse, um mecanismo que permite ao poder público assumir o controle do imóvel antes da conclusão da ação. Contudo, a incorporadora contestou o valor, alegando a existência de uma avaliação anterior, em um processo de desapropriação amigável, que apontava um montante cerca de dez vezes superior.
A controvérsia se intensificou após a perícia preliminar apresentar valores tão discrepantes para os diferentes zoneamentos. Diante disso, o juiz da 6ª Vara da Fazenda Pública condicionou a imissão na posse ao depósito do valor mais alto, de R$ 115,2 milhões, até uma decisão definitiva. A prefeitura, por sua vez, recuou do interesse imediato em assumir a posse, informando nos autos que não dispõe de orçamento para complementar o depósito. Na prática, a desapropriação está paralisada enquanto a Justiça analisa qual critério deve prevalecer para calcular a “justa indenização”.
O advogado Gustavo Lucredi, especialista em Direito Público, explica que a regra geral da Justiça em desapropriações é calcular a indenização com base nas condições existentes no momento da avaliação pericial, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). No entanto, a própria jurisprudência admite exceções quando essa regra gera distorções, como a valorização exagerada em processos longos. Lucredi sugere que o mesmo raciocínio pode ser aplicado inversamente em casos de desvalorização expressiva.
No caso do Alfomares, a Justiça deverá analisar a sequência dos acontecimentos, desde a inclusão da área na lista de futuros parques e o decreto de utilidade pública até a posterior mudança de zoneamento para ZEPAM. Fatores como a relevância ambiental do terreno e a situação dos projetos imobiliários anteriormente aprovados também serão considerados. Lucredi avalia que a decisão pode buscar um ponto intermediário, reconhecendo que a mudança de zoneamento contribuiu para a desvalorização, mas também que a área já possuía características ambientais que justificavam maior proteção urbanística.
O Futuro Verde da Chácara Alfomares
Apesar da indefinição judicial, a prefeitura já demonstrou seu compromisso com o projeto, elaborando uma minuta do decreto de criação do parque e constituindo um conselho gestor para discutir seu futuro uso. Cecília Oliveira, conselheira e representante da Associação dos Amigos do Bairro Alto da Boa Vista (Sababv), defende que o Alfomares seja mantido como uma área de preservação integral.
“Nós estamos num ponto alto da região, e levantamentos de fauna mostraram que várias aves, algumas até com risco de extinção, têm nessa mata seu local de reprodução. Então a ideia é manter fechado e fazer visitas guiadas, em convênio com universidades e institutos de pesquisa”, explicou Oliveira, reforçando a importância da área para a biodiversidade local e regional. Procurada pela reportagem, a prefeitura informou que o avanço do projeto do futuro Parque Chácara Alfomares depende da conclusão da ação de desapropriação em curso na Justiça e demais questões judiciais relacionadas ao caso, sem um cronograma definido para a implantação do equipamento.
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